Immobilier de luxe et de prestigeEntre particuliers
Entre particuliers, sans agence et sans commission. Ce guide vous en donne la méthode complète : le parcours pas à pas avec ses délais réels, le dossier réglementaire publié en clair, la discrétion des grandes maisons et la signature expliquée jusqu'au paiement.
L'estimation est gratuite - seule la publication de l'annonce est payante.
Sans intermédiaire, c'est vous qui tenez le calendrier - et il se tient très bien. Voici la route complète, avec les vrais délais qui la rythment : ceux de la loi, et ceux que l'on constate.
La valeur d'un bien d'exception se défend par les ventes réelles, pas par une intuition. Partez des transactions effectivement enregistrées autour de votre adresse, puis positionnez-vous : ambitieux, mais défendable chiffres en main.
Le dossier de diagnostic technique s'annexe à l'avant-contrat - et le DPE doit être affiché dès l'annonce. Commandez tôt : un dossier complet rassure l'acquéreur et évite de retarder la signature.
Sans agence, l'annonce est votre vitrine - elle doit être irréprochable. Le dépôt inclut l'amélioration des photos et la rédaction assistées, les plans du bien et le pré-remplissage du DPE par le numéro ADEME.
Vos coordonnées ne sont jamais publiques : vous choisissez à qui répondre, et quand révéler l'adresse. Qualifiez avant d'ouvrir la porte - projet, financement, identité - comme le font les grandes maisons.
Une offre d'achat engage : demandez-la par écrit, avec le prix et sa durée de validité - usuellement une à deux semaines. Aucun versement d'argent ne peut être exigé à ce stade, à peine de nullité.
Compromis ou promesse unilatérale - et le compromis vaut vente. Le dépôt de garantie, usuellement 5 à 10 % du prix, est consigné sous séquestre, le plus souvent chez le notaire. L'acquéreur dispose, après notification de l'avant-contrat, de 10 jours incompressibles pour se rétracter - le vendeur, lui, est engagé.
Comptez généralement 2 à 3 mois après l'avant-contrat - purge du droit de préemption, obtention du financement. Le prix vous est versé généralement sous 2 à 21 jours après la signature, et les clés se remettent à l'acte. Les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur.
Le dossier de diagnostic technique (DDT) est annexé à l'avant-contrat : il informe l'acquéreur, pièce par pièce, de l'état réel du bien. Ailleurs, cette liste se télécharge en PDF contre vos coordonnées - ici, la voici en intégralité, sans formulaire.
11pièces au dossier
Vérifié en juillet 2026
| Diagnostic | Biens concernés | Validité |
|---|---|---|
01DPEDès l'annonce Diagnostic de performance énergétique | Toutes les ventes - exigé dès la publication de l'annonce | 10 ans À refaire après des travaux importants. |
02Amiante | Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 | Illimitéesi absence (rapport récent) 3 anssi présence |
03Plomb CREP - constat de risque d'exposition au plomb | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | Illimitéesi absence 1 ansi présence |
04Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
05Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
06Termites | Zones définies par arrêté préfectoral | 6 mois |
07État des risques et pollutions ERP | Zones concernées | Moins de 6 moisau moment de l'avant-contrat |
08Assainissement non collectif | Logements non raccordés au tout-à-l'égout | 3 ans |
09Mérule | Zones définies par arrêté | Information |
10Mesurage loi Carrez | Lots de copropriété | Permanentesauf travaux Erreur de plus de 5 % : l'acquéreur peut demander une réduction de prix. |
11Bruit PEB - plan d'exposition au bruit | Zones proches des aéroports | Information |
01DPE
Dès l'annonceDiagnostic de performance énergétique
10 ans
À refaire après des travaux importants.
02Amiante
Illimitéesi absence (rapport récent)
3 anssi présence
03Plomb
CREP - constat de risque d'exposition au plomb
Illimitéesi absence
1 ansi présence
04Électricité
3 ans
05Gaz
3 ans
06Termites
6 mois
07État des risques et pollutions
ERP
Moins de 6 moisau moment de l'avant-contrat
08Assainissement non collectif
3 ans
09Mérule
Information
10Mesurage loi Carrez
Permanentesauf travaux
Erreur de plus de 5 % : l'acquéreur peut demander une réduction de prix.
11Bruit
PEB - plan d'exposition au bruit
Information
Dossier de diagnostic technique annexé à l'avant-contrat - liste et durées de validité vérifiées en juillet 2026.
Les maisons de prestige internationales ne vendent pas plus fort - elles vendent à voix basse : adresse tenue, dossier remis par étapes, acquéreurs qualifiés avant la première visite. Rien de tout cela n'exige un mandat. Voici la méthode, en deux mouvements.
Une vue peut suffire à situer un bien. Chaque image se choisit.
Premier mouvement
Dans l'annonce, la commune suffit. L'adresse exacte ne se donne pas au marché - elle se confie, plus tard, à un acquéreur dont le sérieux est établi.
Objets de valeur, œuvres accrochées, entrée ou façade identifiables : passez chaque image en revue comme le ferait un tiers. Retirez, recadrez, remplacez - une photo se choisit autant qu'elle se prend.
Plans, diagnostics, charges : le dossier complet ne s'envoie pas au premier message. Il se remet après un premier contact sérieux - chaque pièce, au moment juste.
Sur Yaluoza, vos coordonnées ne sont jamais publiées dans l'annonce : les demandes vous parviennent par la messagerie, et c'est vous qui choisissez à qui répondre - et à qui confier votre numéro.
La discrétion n'est pas un service d'agence. C'est une méthode.
Second mouvement
Attestation bancaire, accord de principe ou preuve de fonds : les grandes maisons la demandent avant toute visite, sans que personne ne s'en offusque. Vous pouvez faire de même - poliment, systématiquement.
Un appel ou une visio avant d'ouvrir la porte. Dix minutes suffisent pour sentir un projet réel - et pour poser le ton de la relation.
Une demi-journée, des créneaux resserrés : moins d'allées et venues autour du bien, une organisation qui se voit - et des acquéreurs qui se savent attendus.
Photographies, visite à distance, dossier, annonce : quatre postes de production que les maisons de prestige déroulent pour chaque mandat - et que vous pouvez produire vous-même, avec méthode. Voici la feuille de route, poste par poste.
Feuille de production
Les photos déclenchent l'essentiel des contacts - c'est le poste qui mérite le plus de soin, et il se prépare comme un shooting.
Sur Yaluoza - le dépôt d'annonce inclut un module d'amélioration des photos - vos prises de vue, retravaillées avant publication.
Elle filtre les curieux à distance et protège votre discrétion : seuls les acquéreurs réellement intéressés franchiront votre porte.
Historique, travaux et factures, plans, diagnostics : le document qui fait la différence en négociation - il répond avant que l'acquéreur ne doute.
Sur Yaluoza - joignez les plans du bien à votre annonce ; le DPE se pré-remplit avec votre numéro ADEME.
Honnête, précise, sans superlatifs vides - elle inspire confiance avant même la première visite, et cette confiance se retrouve dans la négociation.
Sur Yaluoza - la rédaction assistée structure votre description à partir des caractéristiques du bien.
Quatre postes, une méthode - et votre bien se présente comme chez les grandes maisons.
La publication de votre annonce est payante - une formule de diffusion, sans commission sur la vente.
Offre, avant-contrat, rétractation, acte : le dénouement d'une vente obéit à des règles précises et à des délais connus d'avance. Voici la partition complète, en quatre temps - posée comme sur la feuille de travail d'une étude.
L'engagement réciproque - « le compromis vaut vente ».
L'option exclusive consentie à l'acquéreur.
Au compromis, l'acquéreur s'engage autant que vous : « le compromis vaut vente ». À la promesse, vous êtes seul tenu pendant toute la durée de l'option - l'indemnité d'immobilisation, de l'ordre de 10 %, est la contrepartie de cette exclusivité. Dans les deux cas, l'acquéreur conserve ses 10 jours de rétractation.
L'avant-contrat signé est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée. Il dispose alors de 10 jours - incompressibles, loi SRU - pour se rétracter, et le délai court à compter du lendemain de la première présentation du courrier.
Notification présentée le mardi 12 : le délai court du mercredi 13 au vendredi 22 inclus- dix jours pleins. S'il se rétracte dans ce délai, l'acquéreur est remboursé intégralement.
Le vendeur ne se rétracte pas. Ce droit appartient au seul acquéreur : une fois l'avant-contrat signé, vous êtes tenu.
Un remboursement intégral. L'acquéreur qui se rétracte dans le délai récupère la totalité des sommes versées.
Les conditions suspensives.Une condition suspensive non réalisée - l'obtention du prêt, par exemple - fait encore tomber l'avant-contrat : l'acquéreur récupère alors son dépôt.
Informations générales à titre indicatif, vérifiées en juillet 2026. Votre notaire demeure le référent de votre situation particulière.
Coûts, diagnostics, rétractation, paiement, fiscalité - les réponses que les intermédiaires réservent d'ordinaire à leurs clients, publiées ici en clair.
Cadre légal vérifié en juillet 2026.
Aucune commission sur le prix : la vente se conclut directement entre vous et l'acquéreur, et l'intégralité du prix vous revient. Sur Yaluoza, l'estimation est gratuite ; la publication de l'annonce, elle, est payante - une formule de diffusion, choisie au moment du dépôt. Restent les frais propres à toute vente : le dossier de diagnostic technique à constituer et, côté acquéreur, les frais de notaire.
Diagnostics, avant-contrat, rétractation, séquestre : vous en savez désormais plus que la plupart des vendeurs n'en apprendront jamais. La première ligne du dossier s'écrit ici - le prix, établi sur les ventes réelles.
L'estimation est gratuite. La publication de l'annonce est payante - une formule de diffusion, sans commission d'agence.
Estimation gratuite, fondée sur les ventes réelles enregistrées autour de votre adresse.